房屋租赁合同到期后一方继续使用，合同效力及租金如何认定？

鲁法案例【2024】629

案情简介

2017年11月2日，甲公司同黄某签订《房屋租赁合同》一份，约定甲公司将某广场9号楼904房间出租给黄某，租赁期限为1年，年租金5万元。合同到期后，双方未再签订书面合同，案涉房屋一直由黄某使用，并按期交付租金，租金已结算至 2022年5月31日。后黄某未支付剩余租金，甲公司诉请解除合同并要求黄某按照每年8万元的标准支付2022年6月1日以后的租金。

法院审理

法院经审理认为，双方约定的租赁期间为2017年10月20日至2018年11月30日，年租金为5万元，租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同且黄某继续使用案涉房屋至2023年10月，应视为原租赁合同继续有效且为不定期租赁合同，甲公司作为出租人有权在合同履行期限届满后要求解除合同。

甲公司虽主张曾以《催收租金通知函》的形式告知黄某年租金由5万元变更为8万元，但未能提供证据证实双方就租金变更事宜达成一致意见，甲公司单方出具的《催收租金通知函》，并不产生合同变更的效力，案涉房屋租金仍应按照每年5万元标准履行。法院遂依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，黄某向甲公司支付拖欠的15个月租金共计62500元。

法官说法

社会生活中，越来越多的人因为自住或者生产经营之需租赁房屋。对于房屋租赁合同，租赁期限六个月以上的，应当签订书面的租赁合同，且租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，出租人和承租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方。对于出租方主张增加租赁费的，应当举证证明双方就变更租赁费事宜达成一致意见，否则推定为未变更，继续按照原合同约定的租赁费履行。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

《中华人民共和国民法典》第五百四十四条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

文字：刘绍文

转自：沂南法院

来源：山东高法

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