农村房屋买卖合同纠纷案例分析

【农村房屋买卖合同】农村房屋买卖合同纠纷案例分析
樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份，合同约定：樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢，以人民币20万元卖给顾某;如单方违约，承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。顾某以樊某毁约造成其损失为由，向法院提起诉讼，请求樊某赔偿损失两万元。
对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。按照合同无效的法律规定双倍返还，造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。第二种意见认为，樊某一物二卖，樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任，即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。第三种意见认为，第一份房屋买卖合同有效，樊某应当承担赔偿损失的责任。
案件评析
笔者同意第三种意见，理由如下：
一、双方订立的合同合法有效
1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定，农村农民一户只能拥有一处宅基地，其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从本条规定看，法律禁止的是农村村民申请建两处住宅，并没有限定农村住房转让的主体资格。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条规定有两方面的法律含义，一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的，法律未作禁止性规定的，应当认定为非农用地可以出让、转让或出租。
2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。根据现行法律和政策，农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的，具有生存意义的权利。虽然土地性质是集体的，但经批准确定给农户使用后，集体对这部分土地非经法定程序已无权处分，农民对该土地已经取得了长期使用的权利，不但农户自己可以使用，其子女也可以通过继承继续使用。房随地走，如遇房屋拆迁，它也不会因土地属性为集体所有而改变补偿费的收益主体，土地补偿费仍归房屋所有权人所有。因此，农村房屋的业主处分自己的房产既不损害国家利益，也不损害集体利益和第三人利益，其对自己的房产拥有独立的处分权。
樊某出售的房屋与农村宅基地建房还有所不同，它是根据当时上海市鼓励建设农村小集镇而兴建的，各地乡镇都有该类房屋，是乡政府加快集镇建设、扩大集镇范围的具体措施，对建房对象并无限制，它在合同上标明欢迎各届人士进镇落户。如果程序、手续上存在一定障碍的话，这是政府行为，责任在政府，与建房户无涉。本案事实上樊某与顾某订立买卖合同后，樊某并非因买卖主体不符而反悔，而是为图更大利益而反悔。
3、买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件，所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”所以，依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同，必须有法律或者行政法规上的依据，地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
本案合同是否有效，确有争议，但由于被告已将房屋重复出售给他人，所以被告也回避了对合同确认无效的辩解。既然双方均未提出合同无效问题，在法律又没有明确的禁止性规定的情况下，可以不主动干预，不对是否有效作出评判，但在具体处理上可按有效处理。
山东济南市中级人民法院王明华所写的调研报告，认为“对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑，确认合同有效，并不影响该法旨在保护耕地总量，防止耕地减少的立法目的，且能有效地改善农民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定。认定合同有效，既体现了合同法鼓励交易之立法精神，亦符合现在和未来立法的发展趋势，”从另一方面说明，农村房屋的买卖和纠纷不但上海有，全国其他地方也有，因此应有一个妥善的处理方法。既然本房屋买卖合同拟认定为合法有效，那么，买受人要求出卖人赔偿损失的，应当支持其主张。如果买受人要求出卖人承担违约责任的，也可以支持其主张。买受人可以选择出卖人承担责任的方式。
二、关于缔约过失问题
本案不适用关于缔约过失的规定。因为本合同合法有效，合同已经成立，只是因为出卖方一物二卖，造成了前合同不能履行。
本案从广义来说，原告的损失也是基于缔约行为而产生，从静态来说，原告主要是一种隐性损失即消极损失。对被告来说，他从动态中多得了7万元钱。从交易安全和诚信的角度看，它不仅仅是一种广义上的缔约过失，更重要的是一种行为和后果都很严重的诚信失缺的毁约行为，本案应使用不履行合同的赔偿责任或违约责任的相关条款。
《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。此规定表明了违约损害赔偿采纳了完全赔偿原则。完全赔偿就是违约方应赔偿受害人的实际损失和可得利益的损失，而毁约方应当对其毁约行为付出相应的代价，不能从毁约中得益，这是基本的公正原则，也是保障交易安全、诚信买卖的基本法律要求。当一个案件的法律关系或法律性质有各种观点各种说法时，按照合同法的诚信原则去析法断案，是经得起历史检验的，是符合时代发展要求和我国立法指导思想的。
综上分析，本案可按合约有效处理，因为被告将原卖给原告的房屋又卖给第三人的差价是7万元，那么，由被告毁约行为造成原告的损失也就是7万元，现原告只要被告赔偿2万元，是其处分自己的权利，并未损害他人利益，所以，应当支持其诉讼请求。

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