房屋租赁立法不能有损私法自治

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房屋租赁立法不能有损私法自治 来源：作者：赵华军

　房东须与房客签订责任书，并办理房屋租赁登记手续，违者将面临一定数额的罚款。这是正在征求意见的《北京市房屋租赁管理办法（草案）》的相关规定。事实上，两年前北京市也曾就此问题征集过民众的立法意见，但当时征集到的246条意见绝大部分持反对态度，从而导致该草案后来被搁置。
　　依据常识，房屋的权利主要是房屋所有权人的物权，也就是房东的财产权。房屋租赁是我国《民法通则》和《合同法》赋予公民处理私有财产的一项基本权利。一方提供住房，一方缴纳租金，双方协商一致，于是租赁成立。这里很明显体现着市场经济的自由交换、自主选择的活动原则，民法称其为自由平等、意思自治的原则。
　　在现实当中，由于房屋质量、治安消防、计生环保等社会问题在城市的大量出现，政府便以管理和维护租赁市场秩序的角色介入了租赁领域。《北京市房屋租赁管理办法（草案）》正是这一公权力介入的产物。如果说公权力的介入是维护市场秩序所不可缺少的，那么接下来的问题就是：公权力介入的深度和广度是多少，应该以什么样的方式介入，政府公权力介入的底线和取向应该是什么？照此考量，摆在我们面前的《房屋租赁办法（草案）》至少可能存在以下几方面的问题。
　　第一，房东的义务设定不合理。草案规定，出租人不按规定与承租人明确治安、消防责任的，或不按规定履行治安责任的，均要承担法律责任。事实上，维护治安的权力属于行政部门，作为民事主体的房东并不享受国家薪金补助，也无执法的依据和权力，无权也无钱，怎能担当好政府的管理责任？
　　第二，房屋租赁的强制备案制度可行性有待完善，而且处罚的合法性不足。草案规定，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起3日内，到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续，否则将被处以200-500元的罚款。强制备案尽管有助于租赁市场的规范，但租赁情况的多变性和复杂性，导致具体的备案操作起来比较烦琐，向谁备案，由谁监管，备案是否收费等都还需要考虑。再者，对于不备案的人规定的处罚措施，涉嫌违反了《治安管理处罚法》关于房屋租赁的处罚事项规定，而且很可能会以昂贵的执行成本而成为空文。
　　第三，“租房人不得擅自转租、转让和转借承租房屋”的规定不具有现实合理性，且与现行法律相违。转租、转借承租住房在生活中极为常见，并为我国《民法通则》和《合同法》所认可，因为转租带来的是租赁的流动、便捷和实用。草案怎能只为了安全和管理的方便，就把这一具有现实生命力的现象和制度禁止呢？而且房屋的转租往往是私下协商的，一刀切的禁止转租，执行起来的可能性值得怀疑。 政府的管理应该是管好该管的事，放开不该管的事。哪些是公民的自由，哪些是政府的责任，哪些是市场和社会的自我调节，本当清清楚楚。如果只是单向把义务和责任强加于被管理者，即使以立法的名义，也可能会有损法治精神。
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